淺談物(wù)業管理基礎知(zhī)識

一(yī)．物(wù)業

       所謂物(wù)業是指已經建成并投入使用的各種（類）建築物(wù)及與之相配套的設備、設施和場地。

二．物(wù)業的分(fēn)類

   1.居住物(wù)業：指該房屋已經具備居住功能，供人們居住的建築物(wù)及其住宅小(xiǎo)區；單體(tǐ)住宅樓、公寓，别墅、度假村(cūn)等和與之相配套的設備、設施和場地。

   2.商(shāng)業物(wù)業：或者稱投資(zī)性物(wù)業，是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物(wù)業；這類物(wù)業又(yòu)可分(fēn)爲商(shāng)業服務物(wù)業和辦公物(wù)業。

商(shāng)業物(wù)業：是指各種供商(shāng)業、服務業使用的建築場所；包括購物(wù)廣場、百貨商(shāng)店(diàn)、超市、專賣店(diàn)、連鎖店(diàn)、賓館、酒樓、倉儲、休閑娛樂場所等。

辦公物(wù)業（寫字樓類）：是指從事生(shēng)産、經營、咨詢服務等行業的管理人員(yuán)（白(bái)領）辦公的場所，它屬于生(shēng)産經營的範疇。這類物(wù)業按照發展變化過程可分(fēn)爲傳統辦公樓、現代寫字樓和智能化辦公建設等；按辦公樓物(wù)業檔次又(yòu)可分(fēn)爲甲級、乙級和丙級寫字樓。

3.工(gōng)業物(wù)業：是指爲人類的生(shēng)産活動提供使用空間的房屋；包括輕重工(gōng)業廠房和發展區來的高新技術産業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工(gōng)業物(wù)業可售、可租，也可按産業的需要設計建造。

4.其他用途物(wù)業：除以上所述物(wù)業種類以外(wài)的物(wù)業，如：文化、教育、衛生(shēng)、文體(tǐ)、金融等等。。。。。。（不一(yī)一(yī)在叙述，以後再詳談）

三．物(wù)業管理的曆史

物(wù)業管理起源于歐洲，英國十九世紀，六十年代，二十世紀二十年代中(zhōng)國上海開(kāi)始出現類事物(wù)管産業，由于中(zhōng)日戰争的爆發擱淺；到八十年代有香港引進中(zhōng)國大(dà)陸。公元一(yī)九八一(yī)年三月十日我(wǒ)(wǒ)國沿海地區深圳産生(shēng)聊第一(yī)家涉外(wài)物(wù)業管理有限公司。後來物(wù)管行業逐步在中(zhōng)國發展壯大(dà)，直到二零零三年九月一(yī)日我(wǒ)(wǒ)國深圳成立了第一(yī)家物(wù)業管理公司。同年九月一(yī)日我(wǒ)(wǒ)國第一(yī)部《物(wù)業管理條例》正式頒布實施。從此，物(wù)業管理對規範我(wǒ)(wǒ)國物(wù)業管理，維護業主和物(wù)管企業的合法權益，改善人民群衆的生(shēng)活和工(gōng)作環境，提供了重要的法律依據。

四．物(wù)業管理的含義

物(wù)業管理是指業主或委托物(wù)業管理服務企業對物(wù)業區域呢的所有建築物(wù)内的私有、共有部分(fēn)以及建築區域内的建築物(wù)、場所、設備、設施的共同集中(zhōng)管理或受托的物(wù)業管理服務企業（物(wù)業管理公司）對全區域的維護進行有序的規範化管理活動。

五．物(wù)業管理企業（物(wù)管公司）

物(wù)業管理企業是指按照國家有關物(wù)業管理的法律法規向國家工(gōng)商(shāng)行政管理局以及有關領導部門申請。經審批同意後成立的獨立的有承擔刑事民事責任的法人機構（企業）。

六．物(wù)業管理企業的組織機構

物(wù)業管理企業是指經過競标中(zhōng)标或受物(wù)業業主方委托對物(wù)業區域進行系統化、正規化、現代化和規範化的有序的（有賞）的服務機構。

物(wù)管公司根據服務管理物(wù)業區域的大(dà)小(xiǎo)，多少物(wù)業（規模）而确定申報企業管理組織機構。如：物(wù)管集團、物(wù)管公司等。一(yī)般爲公司董事會領導下(xià)的總經理負責制的企業經營管理模式。

公司管理模式一(yī)般設置：業務部、行政人事部、工(gōng)程部、财務部、後勤部、秩序維護部（安全保衛部）等等部門。

  物(wù)管企業組織機構中(zhōng)各部門的權責分(fēn)述如下(xià)：

1.董事會的職責：

2.董事長的權責：

3.副總經理的權責：

4.财務部的權責：

5.辦公室的權責：

6.工(gōng)程部的權責:

     .......................略。。。。。。待續。。。。。。。

七．物(wù)業管理的基本原則

1.權責分(fēn)明的原則：

2.業主至上的原則：

3.統一(yī)管理的原則：

4.專業高效管理的原則：

5.收費(fèi)合理的原則：

6.依法行事的原則:

7.公平合理的原則：

8.正規化、規範化、現代化的管理原則。

附：依照國家有關法律法規規定，物(wù)管企業承接物(wù)管必須通過三家以上物(wù)管公司公平、公正和公開(kāi)招投标競争，以自身優勢，誠實守信的宗旨和信譽中(zhōng)标後，用規範化的服務管理區域客戶，發展壯大(dà)自己的企業。

八．物(wù)業管理的基本工(gōng)作

1.區域内建築房屋主體(tǐ)的管理以及住宅區域内建築、裝修的日常監督工(gōng)作;

2.區域内房屋、設備、設施的養護管理工(gōng)作；

3.區域内環境衛生(shēng)、綠化的日常養護管理工(gōng)作；

4.區域内車(chē)輛（也包括外(wài)來車(chē)輛）的進出登記和秩序的日常管理工(gōng)作；

5.區域内公衆代辦性質的服務管理工(gōng)作；

6.針對性的專項服務：主要指處物(wù)業管理企業面向區域與内的住用戶人，機構等。爲滿足其中(zhōng)一(yī)些主用戶人、群體(tǐ)、機構和單位的一(yī)定需要，而提供的各項業務（服務）工(gōng)作。一(yī)般來說有：

1.日常生(shēng)活類；

2.商(shāng)業服務類；

3.文化教育、衛生(shēng)、文體(tǐ)類；

4.金融類服務工(gōng)作；

5.經紀代理服務工(gōng)作；

6.社會福利類工(gōng)作；

七.特珠服務類管理工(gōng)作；

8.其他服務的工(gōng)作；

九.物(wù)業管理的目标

對物(wù)業實行企業化管理，最大(dà)限度地實現物(wù)業的社會效益，經濟效益和環境效益統一(yī)。

1.創造安全、舒适和和諧人群居住環境；

2.發揮物(wù)業最大(dà)的使用價值；

3.是自家經營的物(wù)業盡可能做到保值升值。

                                          編者 馮超彪

                             2022年7月23日.