中(zhōng)華人民共和國民法典--關于物(wù)業

第二編 物(wù) 權

第六章 業主的建築物(wù)區分(fēn)所有權

第二百七十一(yī)條【建築物(wù)區分(fēn)所有權】業主對建築物(wù)内的住宅、經營性用房等專有部分(fēn)享有所有權；對專有部分(fēn)以外(wài)的共有部分(fēn)享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條【業主對專有部分(fēn)的權利和義務】業主對其建築物(wù)專有部分(fēn)享有占有、使用、收益和處分(fēn)的權利。業主行使權利不得危及建築物(wù)的安全；不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十三條【業主對共有部分(fēn)的權利和義務】業主對建築物(wù)專有部分(fēn)以外(wài)的共有部分(fēn)，享有權利，承擔義務，不得以放(fàng)棄權利爲由不履行義務。

業主轉讓建築物(wù)内的住宅、經營性用房，其對共有部分(fēn)享有的共有和共同管理的權利一(yī)并轉讓。

第二百七十四條【建築區劃内道路、綠地等的權利歸屬】建築區劃内的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外(wài)。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外(wài)。建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物(wù)業服務用房，屬于業主共有。

第二百七十五條【車(chē)位、車(chē)庫的歸屬】建築區劃内，規劃用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)位，屬于業主共有。

第二百七十六條【車(chē)位、車(chē)庫的首要用途】建築區劃内，規劃用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿足業主的需要。

第二百七十七條【業主自治管理組織的設立及指導和協助】業主可以設立業主大(dà)會，選舉業主委員(yuán)會。業主大(dà)會、業主委員(yuán)會成立的具體(tǐ)條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員(yuán)會應當對設立業主大(dà)會和選舉業主委員(yuán)會給予指導和協助。

第二百七十八條【業主共同決定事項及表決】下(xià)列事項由業主共同決定：

(一(yī))制定和修改業主大(dà)會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員(yuán)會或者更換業主委員(yuán)會成員(yuán);

(四)選聘和解聘物(wù)業服務企業或者其他管理人;

(五)使用建築物(wù)及其附屬設施的維修資(zī)金;

(六)籌集建築物(wù)及其附屬設施的維修資(zī)金;

(七)改建、重建建築物(wù)及其附屬設施;

(八)改變共有部分(fēn)的用途或者利用共有部分(fēn)從事經營活動;

(九)有關共有和共同管理權利的其他重大(dà)事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分(fēn)面積占比三分(fēn)之二以上的業主且人數占比三分(fēn)之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分(fēn)面積四分(fēn)之三以上的業主且參與表決人數四分(fēn)之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分(fēn)面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二百七十九條【業主改變住宅用途的限制條件】業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變爲經營性用房。業主将住宅改變爲經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外(wài)，應當經有利害關系的業主一(yī)緻同意。

第二百八十條【業主大(dà)會、業主委員(yuán)會決定的效力】業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一(yī)條【建築物(wù)及其附屬設施維修資(zī)金的歸屬和處分(fēn)】建築物(wù)及其附屬設施的維修資(zī)金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電(diàn)梯、屋頂、外(wài)牆、無障礙設施等共有部分(fēn)的維修、更新和改造。建築物(wù)及其附屬設施的維修資(zī)金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下(xià)需要維修建築物(wù)及其附屬設施的，業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會可以依法申請使用建築物(wù)及其附屬設施的維修資(zī)金。

第二百八十二條【共有部分(fēn)的收入分(fēn)配】建設單位、物(wù)業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分(fēn)産生(shēng)的收入，在扣除合理成本之後，屬于業主共有。

第二百八十三條【建築物(wù)及其附屬設施的費(fèi)用分(fēn)擔和收益分(fēn)配】建築物(wù)及其附屬設施的費(fèi)用分(fēn)攤、收益分(fēn)配等事項，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明确的，按照業主專有部分(fēn)面積所占比例确定。

第二百八十四條【建築物(wù)及其附屬設施的管理主體(tǐ)】業主可以自行管理建築物(wù)及其附屬設施，也可以委托物(wù)業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物(wù)業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第二百八十五條【業主和物(wù)業服務企業或其他管理人的關系】物(wù)業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，依照本法第三編有關物(wù)業服務合同的規定管理建築區劃内的建築物(wù)及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答複業主對物(wù)業服務情況提出的詢問。

物(wù)業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關工(gōng)作。

第二百八十六條【業主的相關義務及責任】業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行爲應當符合節約資(zī)源、保護生(shēng)态環境的要求。對于物(wù)業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會，對任意棄置垃圾、排放(fàng)污染物(wù)或者噪聲、違反規定飼養動物(wù)、違章搭建、侵占通道、拒付物(wù)業費(fèi)等損害他人合法權益的行爲，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行爲人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

業主或者其他行爲人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條【業主合法權益的保護】業主對建設單位、物(wù)業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行爲，有權請求其承擔民事責任。

第七章 相鄰關系

第二百八十八條【處理相鄰關系的原則】不動産的相鄰權利人應當按照有利生(shēng)産、方便生(shēng)活、團結互助、公平合理的原則，正确處理相鄰關系。

第二百八十九條【處理相鄰關系的法律依據】法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定，法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

第二百九十條【用水、排水相鄰關系】不動産權利人應當爲相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動産的相鄰權利人之間合理分(fēn)配。對自然流水的排放(fàng)，應當尊重自然流向。

第二百九十一(yī)條【通行相鄰關系】不動産權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第二百九十二條【相鄰土地的利用】不動産權利人因建造、修繕建築物(wù)以及鋪設電(diàn)線、電(diàn)纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物(wù)的，該土地、建築物(wù)的權利人應當提供必要的便利。

第二百九十三條【相鄰通風、采光和日照】建造建築物(wù)，不得違反國家有關工(gōng)程建設标準，不得妨礙相鄰建築物(wù)的通風、采光和日照。

第二百九十四條【相鄰不動産之間不可量物(wù)侵害】不動産權利人不得違反國家規定棄置固體(tǐ)廢物(wù)，排放(fàng)大(dà)氣污染物(wù)、水污染物(wù)、土壤污染物(wù)、噪聲、光輻射、電(diàn)磁輻射等有害物(wù)質。

第二百九十五條【維護相鄰不動産安全】不動産權利人挖掘土地、建造建築物(wù)、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動産的安全。

第二百九十六條【使用相鄰不動産避免造成損害】不動産權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動産的，應當盡量避免對相鄰的不動産權利人造成損害。

第八章 共有

第二百九十七條【共有及其類型】不動産或者動産可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條【按份共有】按份共有人對共有的不動産或者動産按照其份額享有所有權。

第二百九十九條【共同共有】共同共有人對共有的不動産或者動産共同享有所有權。

第三百條【共有人對共有物(wù)的管理權】共有人按照約定管理共有的不動産或者動産，沒有約定或者約定不明确的，各共有人都有管理的權利和義務。

第三百零一(yī)條【共有物(wù)的處分(fēn)、重大(dà)修繕和性質、用途變更】處分(fēn)共有的不動産或者動産以及對共有的不動産或者動産作重大(dà)修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分(fēn)之二以上的按份共有人或者全體(tǐ)共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外(wài)。

第三百零二條【共有物(wù)管理費(fèi)用的分(fēn)擔】共有人對共有物(wù)的管理費(fèi)用以及其他負擔，有約定的，按照其約定，沒有約定或者約定不明确的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第三百零三條【共有物(wù)的分(fēn)割】共有人約定不得分(fēn)割共有的不動産或者動産，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大(dà)理由需要分(fēn)割的，可以請求分(fēn)割，沒有約定或者約定不明确的，按份共有人可以随時請求分(fēn)割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大(dà)理由需要分(fēn)割時可以請求分(fēn)割。因分(fēn)割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條【共有物(wù)的分(fēn)割方式】共有人可以協商(shāng)确定分(fēn)割方式。達不成協議，共有的不動産或者動産可以分(fēn)割且不會因分(fēn)割減損價值的，應當對實物(wù)予以分(fēn)割，難以分(fēn)割或者因分(fēn)割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分(fēn)割。

共有人分(fēn)割所得的不動産或者動産有瑕疵的，其他共有人應當分(fēn)擔損失。

第三百零五條【按份共有人的份額處分(fēn)權和其他共有人的優先購買權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動産或者動産份額。其他共有人在同等條件下(xià)享有優先購買的權利。

第三百零六條【優先購買權的實現方式】按份共有人轉讓其享有的共有的不動産或者動産份額的，應當将轉讓條件及時通知(zhī)其他共有人。其他共有人應當在合理期限内行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商(shāng)确定各自的購買比例;協商(shāng)不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

第三百零七條【因共同财産産生(shēng)的債權債務關系的對外(wài)、對内效力】因共有的不動産或者動産産生(shēng)的債權債務，在對外(wài)關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知(zhī)道共有人不具有連帶債權債務關系的除外(wài)；在共有人内部關系上，除共有人另有約定外(wài)，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第三百零八條【按份共有的推定】共有人對共有的不動産或者動産沒有約定爲按份共有或者共同共有，或者約定不明确的，除共有人具有家庭關系等外(wài)，視爲按份共有。

第三百零九條【按份共有人份額的确定】按份共有人對共有的不動産或者動産享有的份額，沒有約定或者約定不明确的，按照出資(zī)額确定，不能确定出資(zī)額的，視爲等額享有。

第三百一(yī)十條【用益物(wù)權、擔保物(wù)權共有的參照适用】兩個以上組織、個人共同享有用益物(wù)權、擔保物(wù)權的，參照适用本章的有關規定。

 第三編  合同

第二十四章 物(wù)業服務合同

第九百三十七條【物(wù)業服務合同定義】物(wù)業服務合同是物(wù)業服務人在物(wù)業服務區域内，爲業主提供建築物(wù)及其附屬設施的維修養護、環境衛生(shēng)和相關秩序的管理維護等物(wù)業服務，業主支付物(wù)業費(fèi)的合同。

物(wù)業服務人包括物(wù)業服務企業和其他管理人。

第九百三十八條【物(wù)業服務合同内容和形式】物(wù)業服務合同的内容一(yī)般包括服務事項、服務質量、服務費(fèi)用的标準和收取辦法、維修資(zī)金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物(wù)業服務人公開(kāi)作出的有利于業主的服務承諾，爲物(wù)業服務合同的組成部分(fēn)。

物(wù)業服務合同應當采用書(shū)面形式。

第九百三十九條【物(wù)業服務合同的效力】建設單位依法與物(wù)業服務人訂立的前期物(wù)業服務合同，以及業主委員(yuán)會與業主大(dà)會依法選聘的物(wù)業服務人訂立的物(wù)業服務合同，對業主具有法律約束力。

第九百四十條【前期物(wù)業服務合同法定終止條件】建設單位依法與物(wù)業服務人訂立的前期物(wù)業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員(yuán)會或者業主與新物(wù)業服務人訂立的物(wù)業服務合同生(shēng)效的，前期物(wù)業服務合同終止。

第九百四十一(yī)條【物(wù)業服務轉委托的條件和限制性條款】物(wù)業服務人将物(wù)業服務區域内的部分(fēn)專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分(fēn)專項服務事項向業主負責。

物(wù)業服務人不得将其應當提供的全部物(wù)業服務轉委托給第三人，或者将全部物(wù)業服務支解後分(fēn)别轉委托給第三人。

第九百四十二條【物(wù)業服務人的一(yī)般義務】物(wù)業服務人應當按照約定和物(wù)業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物(wù)業服務區域内的業主共有部分(fēn)，維護物(wù)業服務區域内的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、财産安全。

對物(wù)業服務區域内違反有關治安、環保、消防等法律法規的行爲，物(wù)業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

第九百四十三條【物(wù)業服務人信息公開(kāi)義務】物(wù)業服務人應當定期将服務的事項、負責人員(yuán)、質量要求、收費(fèi)項目、收費(fèi)标準、履行情況，以及維修資(zī)金使用情況、業主共有部分(fēn)的經營與收益情況等以合理方式向業主公開(kāi)并向業主大(dà)會、業主委員(yuán)會報告。

第九百四十四條【業主支付物(wù)業費(fèi)義務】業主應當按照約定向物(wù)業服務人支付物(wù)業費(fèi)。物(wù)業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物(wù)業服務爲由拒絕支付物(wù)業費(fèi)。

業主違反約定逾期不支付物(wù)業費(fèi)的，物(wù)業服務人可以催告其在合理期限内支付；合理期限屆滿仍不支付的，物(wù)業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物(wù)業服務人不得采取停止供電(diàn)、供水、供熱、供燃氣等方式催交物(wù)業費(fèi)。

第九百四十五條【業主告知(zhī)、協助義務】業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知(zhī)物(wù)業服務人，遵守物(wù)業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物(wù)業專有部分(fēn)、設立居住權或者依法改變共有部分(fēn)用途的，應當及時将相關情況告知(zhī)物(wù)業服務人。

第九百四十六條【業主合同任意解除權】業主依照法定程序共同決定解聘物(wù)業服務人的，可以解除物(wù)業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書(shū)面通知(zhī)物(wù)業服務人，但是合同對通知(zhī)期限另有約定的除外(wài)。

依據前款規定解除合同造成物(wù)業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外(wài)，業主應當賠償損失。

第九百四十七條【物(wù)業服務合同的續訂】物(wù)業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物(wù)業服務人在合同期限屆滿前續訂物(wù)業服務合同。

物(wù)業服務期限屆滿前，物(wù)業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書(shū)面通知(zhī)業主或者業主委員(yuán)會，但是合同對通知(zhī)期限另有約定的除外(wài)。

第九百四十八條【不定期物(wù)業服務合同】物(wù)業服務期限屆滿後，業主沒有依法作出續聘或者另聘物(wù)業服務人的決定，物(wù)業服務人繼續提供物(wù)業服務的，原物(wù)業服務合同繼續有效，但是服務期限爲不定期。

當事人可以随時解除不定期物(wù)業服務合同，但是應當提前六十日書(shū)面通知(zhī)對方。

第九百四十九條【物(wù)業服務人的移交義務及法律責任】物(wù)業服務合同終止的，原物(wù)業服務人應當在約定期限或者合理期限内退出物(wù)業服務區域，将物(wù)業服務用房、相關設施、物(wù)業服務所必需的相關資(zī)料等交還給業主委員(yuán)會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物(wù)業服務人做好交接工(gōng)作，并如實告知(zhī)物(wù)業的使用和管理狀況。

原物(wù)業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物(wù)業服務合同終止後的物(wù)業費(fèi)；造成業主損失的，應當賠償損失。

第九百五十條【物(wù)業服務人的後合同義務】物(wù)業服務合同終止後，在業主或者業主大(dà)會選聘的新物(wù)業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物(wù)業服務人應當繼續處理物(wù)業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物(wù)業費(fèi)。

第七編 侵權責任及附則

第十章 建築物(wù)和物(wù)件損害責任

第一(yī)千二百五十二條【建築物(wù)、構築物(wù)或者其他設施倒塌、塌陷緻害責任】建築物(wù)、構築物(wù)或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由建設單位與施工(gōng)單位承擔連帶責任；但是建設單位與施工(gōng)單位能夠證明不存在質量缺陷的除外(wài)。建設單位、施工(gōng)單位賠償後，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。

因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建築物(wù)、構築物(wù)或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權責任。

第一(yī)千二百五十三條【建築物(wù)、構築物(wù)或者其他設施及其擱置物(wù)、懸挂物(wù)脫落、墜落緻害責任】建築物(wù)、構築物(wù)或者其他設施及其擱置物(wù)、懸挂物(wù)發生(shēng)脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償後，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。

第一(yī)千二百五十四條【不明抛擲物(wù)、墜落物(wù)緻害責任】禁止從建築物(wù)中(zhōng)抛擲物(wù)品。從建築物(wù)中(zhōng)抛擲物(wù)品或者從建築物(wù)上墜落的物(wù)品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任;經調查難以确定具體(tǐ)侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外(wài)，由可能加害的建築物(wù)使用人給予補償。可能加害的建築物(wù)使用人補償後，有權向侵權人追償。

物(wù)業服務企業等建築物(wù)管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生(shēng)，未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

發生(shēng)本條第一(yī)款規定的情形的，公安等機關應當依法及時調查，查清責任人。

第一(yī)千二百五十五條【堆放(fàng)物(wù)倒塌、滾落或者滑落緻害責任】堆放(fàng)物(wù)倒塌、滾落或者滑落造成他人損害，堆放(fàng)人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

第一(yī)千二百五十六條【在公共道路上堆放(fàng)、傾倒、遺撒妨礙通行的物(wù)品緻害責任】在公共道路上堆放(fàng)、傾倒、遺撒妨礙通行的物(wù)品造成他人損害的，由行爲人承擔侵權責任。公共道路管理人不能證明已經盡到清理、防護、警示等義務的，應當承擔相應的責任。

第一(yī)千二百五十七條【林木折斷、傾倒或者果實墜落等緻人損害的侵權責任】因林木折斷、傾倒或者果實墜落等造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

第一(yī)千二百五十八條【公共場所或者道路上施工(gōng)緻害責任和窨井等地下(xià)設施緻害責任】在公共場所或者道路上挖掘、修繕安裝地下(xià)設施等造成他人損害，施工(gōng)人不能證明已經設置明顯标志(zhì)和采取安全措施的，應當承擔侵權責任。

窨井等地下(xià)設施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責的，應當承擔侵權責任。

附 則

第一(yī)千二百五十九條【法律術語含義】民法所稱的“以上”、“以下(xià)”、“以内”、“屆滿”，包括本數，所稱的“不滿”、“超過”、“以外(wài)”，不包括本數。

第一(yī)千二百六十條【施行日期及舊(jiù)法廢止】本法自2021年1月1日起施行。《中(zhōng)華人民共和國婚姻法》、《中(zhōng)華人民共和國繼承法》、《中(zhōng)華人民共和國民法通則》、《中(zhōng)華人民共和國收養法》、《中(zhōng)華人民共和國擔保法》、《中(zhōng)華人民共和國合同法》、《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》、《中(zhōng)華人民共和國侵權責任法》、《中(zhōng)華人民共和國民法總則》同時廢止。

     随着國家各項事業的發展，服務行業也随之興起，貴州康德工(gōng)程管理有限公司物(wù)業服務管理部于2022年11月15日由物(wù)業部經理馮超彪組織公司全體(tǐ)物(wù)業部門各負責人學習了《中(zhōng)華人民共和國民法典》中(zhōng)有關物(wù)業管理部分(fēn)的《物(wù)權法》，治在今後公司的物(wù)業管理上提高物(wù)業服務水平，真正做到“客戶至上，服務第一(yī)”，爲公司在物(wù)業服務方面全心全意爲人民服務。

  作者：馮超彪 

          2022年11月15日